PIDELO Y LO TENDRAS

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domingo, 13 de agosto de 2017

La verdad sobre el plan de vivienda asequible


Con sus altísimas rentas y su altísimo valor inmobiliario, no es ningún secreto que la ciudad de Nueva York tiene dificultades en el área de la vivienda asequible.

A medida que la ciudad se enfrenta a soluciones potenciales, como rezonificar barrios para crear una mezcla de vivienda a precio de mercado y “asequible”, o para construir un complejo de viviendas parcialmente asequible en Brooklyn Bridge Park, o que la Autoridad de Vivienda arriende tierra a los desarrolladores para que creen una mezcla de vivienda asequible y de mercado, es importante recordar este hecho: La mayoría de las viviendas en el Plan de Vivienda de 200,000 unidades de vivienda asequible del alcalde Bill de Blasio para la ciudad de Nueva York ya existe.


El plan incluye cuatro unidades de piedra gris en la calle West 131 en Manhattan y en el 510 de la avenida Atlantic, un complejo en Brooklyn de gran altura con 202 apartamentos. 

Abarca un conjunto de casas unifamiliares no lejos del aeropuerto John F. Kennedy en Queens, 454 unidades en un edificio de Staten Island llamado Castleton Park Apartments y un bloque de cinco pisos en El Bronx, a pocos pasos de la cabaña donde Edgar Allen Poe escribió “Las campanas”.

Cuando el alcalde habla de su plan “para crear o preservar 200,000 unidades de vivienda asequible”, esas propiedades están en el contexto de “preservar”. 

Pueden haber sido construidas hace décadas (El Bronx walk-up tiene 106 años de edad) y puede incluso haber sido parte de un programa anterior de vivienda de la ciudad – como fue el caso de la construcción en la calle West 131, que fue incluido en el plan de 10 años para vivienda asequible del ex alcalde Ed Koch.

Pero ahora esas unidades continuarán proporcionando vivienda asequible gracias a la financiación que la Administración De Blasio ha proporcionado para resolver los problemas de reparación, la financiación ofrecida a los propietarios que acuerdan mantener el alquiler de apartamentos a las personas en niveles de ingresos especificados o financiación para los propietarios que están dentro de ese rango de ingresos.

La preservación

Esas ofertas de preservación son el grueso de lo que De Blasio prometió en ese día soleado de mayo de 2014 cuando dio a conocer su plan de Vivienda para Nueva York. El telón de fondo de ese anuncio fue un sitio de construcción con maquinaria pesada.

“Ustedes van a ver un esfuerzo intensivo a lo largo de los próximos años, lidiando todos los días para crear una unidad más, para preservar una unidad más”, dijo De Blasio ese día.

De acuerdo con el último recuento publicado por el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) en julio, la administración está adelantada en sus objetivos programados de vivienda. 

Esto es especialmente cierto en el lado de la preservación: con 52,309 unidades iniciadas, la promesa de preservación se cumplió en un 44%.

Las 25,342 unidades de construcción nueva hasta ahora representan el 32 % del objetivo del plan. Pero ese trabajo tiende a obtener todos los pro y contra en los medios de comunicación durante los debates políticos sobre las estrategias de vivienda. 

Inclusión obligatoria de viviendas, la zonificación por calidad y accesibilidad, las rezonificaciones de East New York hasta la avenida Jerome, el plan NextGen NYCHA, todos estos principalmente interesados en la creación de nuevas viviendas.


Mientras tanto, el aspecto de la preservación de vivienda asequible recibe poca atención y, según algunas fuentes, es poco comprendida. 

El concepto de preservación es más complejo de lo que suena y la naturaleza de la preservación de la vivienda ha cambiado dramáticamente durante las cuatro décadas que las administraciones de la ciudad de Nueva York han implementado planes de vivienda asequible. 

Mientras que los defensores de la vivienda y los expertos coinciden abrumadoramente en que los números de preservación de la administración De Blasio son “legítimos”, muchos también creen que esos cambios -y algunos de los desafíos inherentes al trabajo de preservación- merecen más discusión pública.

Una larga historia

La vivienda asequible ha sido una meta del gobierno municipal al menos desde el New Deal, cuando el ex alcalde Fiorello La Guardia fue pionero en la vivienda pública. La política moderna de vivienda de la ciudad data del plan de 10 años de Koch, que apuntaba a 252,000 unidades de vivienda. 

Un análisis del New York Times publicado en 1986, justo después de que Koch expusiera su iniciativa ampliada, mencionó que uno de los objetivos era “rehabilitar los edificios podridos”. 

De hecho, la preservación dominó el plan de Koch. De las 141,000 unidades de vivienda atribuidas al plan de 10 años, sólo el 15% eran nuevas construcciones. El resto fueron 43,000 unidades de “rehabilitación interna” y 76,000 unidades de “preservación y rehabilitación moderada”, según un recuento publicado en 1999.

El plan de vivienda del ex alcalde Michael Bloomberg de 2006, llamado El Plan de Mercado de la Nueva Vivienda, tomó una dirección diferente. Enfatizó la construcción nueva sobre la preservación, planteó una división del 56/44%.

“Los mercados financieros prácticamente se habían derrumbado. El mercado del Crédito de Impuestos para la Vivienda de Bajos Ingresos estaba congelado y no estaba claro dónde iría la situación, mientras se veía cantidades significativas de ejecuciones hipotecaria en el mercado de viviendas unifamiliares, y había un verdadero temor de que la crisis se extendiera al mercado de vivienda multifamiliar”, recordó Rafael Cestero, quien fue comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda de 2009 al 2011.

La preocupación era que la recesión podría crear una situación similar a los años 70 y los años 80 en que los dueños de edificios de apartamentos eran incapaces de obtener financiación y simplemente dejaban sus propiedades.

La nueva estrategia de mercado de la vivienda cambió a la luz de las condiciones del mercado a una mezcla de 68 % de conservación y 32% de nueva construcción. La iniciativa de vivienda de De Blasio apuntó a una división 60/40 desde el principio.

Más que salvar un edificio

Ha sido más que sólo los objetivos numéricos los que han cambiado de un alcalde a otro. La naturaleza del trabajo de preservación también cambió durante las dos décadas entre los planes de Koch y Bloomberg. 

“La preservación tiene un significado muy diferente de lo que significaba bajo los planes Koch”, dijo John Reilly, un gerente de vivienda asequible que dirige la Fordham Bedford Housing Corp. en El Bronx.

En parte debido al éxito del plan Koch, la calidad de la vivienda en Nueva York es mejor que en los años setenta u ochenta. Algunos de los barrios plagados de apartamentos decrépitos, edificios abandonados y lotes vacíos en los días de crisis urbana son ahora lugares apetecidos para el desarrollo del mercado.

El HPD y el plan De Blasio se han adaptado al nuevo paisaje. “Los propietarios -muchos de ellos- pueden potencialmente refinanciar, especialmente teniendo en cuenta el valor de la propiedad en la ciudad de Nueva York, y sacar dinero para hacer renovaciones por su cuenta”, dijo Kim Darga, comisionada asociada.

Según las últimas estadísticas del HPD, que cubren los proyectos iniciados entre el inicio de la Administración De Blasio y el pasado mes de marzo, la agencia ha financiado 1,126 edificios para rehabilitación física y 268 edificios para financiar puramente la preservación. En otras palabras, cerca de una quinta parte de las unidades de conservación registradas hasta ahora han estado en edificios en los que el trabajo físico no fue financiado.

El alquiler

Si bien ambas formas de intervención en la vivienda -el físico y el financiero- se consideran “preservación”, algunos se preguntan si son realmente equivalentes. Hay ciertamente una diferencia en el método entre hacer un hogar físicamente viable otra vez contra pagar a un propietario para mantener alquileres por debajo de cierto rango.

Desde la perspectiva de tratar de aumentar el número de unidades de vivienda que son asequibles en la ciudad, sin embargo, la prevención de la resta es lo mismo que facilitar la adición. “Desde la perspectiva de un inquilino, si están viviendo en una unidad de alta calidad a precios asequibles, ¿les importa si estamos ofreciendo un beneficio financiero o si ofrecemos subsidios para renovaciones y el beneficio?”, preguntó Darga.

El cambio en la naturaleza de la preservación de la vivienda hace que las comparaciones históricas sean un poco difíciles. “Todo el mundo lo ha definido de manera diferente, por lo que es “blanda” en ese sentido, dijo un experto en política de vivienda. Pero no es engañoso.

Benjamin Dulchin, director ejecutivo de la Asociación de Vecindarios y Vivienda – una organización que representa a organizaciones sin fines de lucro que construye viviendas asequibles – coincidió: “La preservación es una categoría muy legítima. Correctamente debería ser la mayor parte de su plan. Es la forma más rentable de mantener la asequibilidad y por lo tanto no pensamos que la categoría de conservación sea inherentemente más débil que la categoría de nueva construcción”.

Normas

El HPD tiene normas que reglamentan lo que se puede contar como parte del plan de Vivienda para Nueva York, y no se cuenta cada apartamento que recibe alguna ayuda: Al menos 7,000 unidades han sido “asistidas” desde el inicio de la administración, lo que significa que tomaron algo de ayuda de la Ciudad pero no estaban en una situación donde tenía sentido concretar un nuevo acuerdo regulador. Así que no serán contados como parte de las unidades preservadas en el camino a la promesa de 200,000 unidades de De Blasio.

Las estadísticas de la agencia indican que la preservación ha estado desproporcionadamente localizada en Manhattan hasta la fecha. La alcaldía tiene el 36 %de las unidades de conservación financiadas hasta ahora en comparación con sólo el 19 % de las nuevas unidades de construcción. 

Lo contrario está sucediendo en El Bronx. La ciudad ha construido el 38 % de sus nuevas unidades allí, pero un 27 % más pequeño de la cartera de la preservación se localiza en ese condado.

Estadísticas del plan
Al menos 7,000 unidades han sido “asistidas” desde el inicio de la administración, lo que significa que tomaron algo de ayuda de la Ciudad pero no estaban en una situación donde tenía sentido concretar un nuevo acuerdo regulador. 

Así que no serán contados como parte de las unidades preservadas en el camino a la promesa de 200,000 unidades de De Blasio.

Las estadísticas de la agencia indican que la preservación ha estado desproporcionadamente localizada en Manhattan hasta la fecha. La alcaldía tiene el 36 %de las unidades de conservación financiadas hasta ahora en comparación con sólo el 19 % de las nuevas unidades de construcción. 

Lo contrario está sucediendo en El Bronx. La ciudad ha construido el 38 % de sus nuevas unidades allí, pero un 27 % más pequeño de la cartera de la preservación se localiza en ese condado.

@eldiariony