El problema para la economía estadounidense es que cuando gigantes como Ross Stores y T.J. Maxx dejan de pagar el alquiler, se produce una alarmante reacción en cadena. Los propietarios están ahora en riesgo de quiebra, también.
Los precios de los bienes raíces comerciales están cayendo. Los empleos en empresas de administración de propiedades y paisajismo se enfrentan a recortes.
Los bancos y los inversores privados ya no están dispuestos a prestar a la mayoría de los proyectos de bienes raíces comerciales, y los gobiernos locales y de la ciudad, que no tienen efectivo, se están dando cuenta de que es poco probable que se pagien este verano y otoño los impuestos sobre la propiedad que normalmente dependen de las propiedades de las empresas.
La situación es especialmente grave para los propietarios de hoteles y centros comerciales. Minoristas como Bed Bath & Beyond, Famous Footwear, H&M y Gap, salas de cine AMC y Regal y gimnasios como 24 Hour Fitness dejaron de pagar el alquiler por completo en mayo, según Datex Property Solutions. Starbucks pagó el alquiler de mayo pero también envió una carta a los propietarios pidiendo que hicieran concesiones a partir del 1 de junio y durante 12 meses.
En general, Datex encontró que el 58,6% de los alquileres de las tiendas se pagaron en mayo. Los inquilinos de oficinas y almacenes siguen pagando el alquiler por ahora, pero hay preocupaciones sobre si los inquilinos renovarán los contratos de alquiler ya que el teletrabajo gana en popularidad.
“El distanciamiento social significa el armagedón financiero para los bienes raíces comerciales y los municipios en los próximos meses”, advirtió R. Christopher Whalen, jefe de Whalen Global Advisors, en su blog para inversores. Predijo que los incumplimientos podrían ser peores que las pérdidas máximas de la quiebra de los inmuebles comerciales de principios de los 90 “por un amplio margen”.
La crisis es particularmente amenazante para decenas de miles de pequeñas empresas, algunas de las cuales operan con márgenes tan pequeños que dicen que no sobrevivirán a la recesión causada por la pandemia si tienen que pagar el alquiler ahora mismo.
Muchas pequeñas empresas están pidiendo a los propietarios un descanso, pero las propiedades comerciales a menudo tienen una compleja cadena de dueños. Conseguir que todos se pongan de acuerdo rápidamente está resultando difícil.
Will Eastman tiene muchas pesadillas últimamente de que va a ser el propietario que cierre para siempre el icónico U Street Music Hall. Eastman dijo que ha intentado todo para salvar el local de música independiente y discoteca en Washington, D.C., pero es difícil generar ingresos cuando el U Street Music Hall ha estado cerrado desde el 13 de marzo y no espera albergar espectáculos en vivo hasta el otoño, como muy pronto.
“Ahora mismo mi mayor reto es con el alquiler. Hemos tenido un ida y vuelta con nuestro casero que es un poco desesperante”, dijo Eastman, que no ha pagado el alquiler de abril, mayo o junio. “No tenemos ningún espectáculo programado para el verano.”
Eastman está en conversaciones con su casero, pero encontrar una solución ha sido difícil. Los expertos en bienes raíces dicen que al menos el U Street Music Hall sabía a quién llamar porque su casero y el titular de la hipoteca de la propiedad están cerca de Washington. Para muchos otros negocios, saber quién es dueño de la propiedad que alquilan es algo mucho más complejo.
“No son sólo el propietario y el inquilino los que tienen que hablar. Muchas locaciones son propiedad de varios inversores”, dijo David Ling, un profesor de bienes raíces de la Universidad de Florida. “Mucho de esto va a tener que ser resuelto a través de demandas y los tribunales.”
Algunos propietarios están pidiendo a los gobiernos locales que retrasen la recaudación del impuesto sobre la propiedad, pero muchos municipios ya están bajo presión financiera a medida que los ingresos fiscales se desploman y los costos se disparan durante la pandemia.
Los defensores de las pequeñas empresas están presionando al Congreso para que cambie las reglas sobre las calificaciones de perdón de préstamos del Programa de Protección de Cheques, para que más del 25% del dinero pueda ser utilizado para el alquiler y otros gastos generales. Un proyecto de ley de la Cámara de Representantes que fue aprobado la semana pasada permitiría que hasta el 40% del dinero se destine a la renta, pero el Senado aún no ha acordado los cambios.
Washington aprobó una legislación de emergencia en mayo que requiere que los propietarios de comercios minoristas acepten planes de pago de alquiler. California está debatiendo una propuesta aún más agresiva para obligar a los propietarios con inquilinos que han sido severamente afectados por cierres de coronavirus a renegociar los contratos de alquiler. Los propietarios dicen que esto altera la base misma de la ley de contratos.
“No es una política apropiada el tener un perdón general de la renta. Podría crear un caos”, dijo John Worth, vicepresidente ejecutivo de investigación de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces.
Los legisladores que están detrás de estas iniciativas dicen que el objetivo es evitar una pérdida masiva de pequeñas empresas.
“Las empresas y los individuos están sufriendo debido a esta crisis y no es culpa de nadie. Estamos tratando de asegurarnos de que la gente pueda sobrevivir”, dijo la miembro del Consejo de D.C. Mary M. Cheh (D-Ward 3), quien patrocinó la legislación de emergencia. “Al final, los alquileres serán pagados”.
Para el U Street Music Hall en Washington, pagar el alquiler es algo muy importante. El lugar ha vendido más de mil camisetas a los aficionados para ganar dinero durante la pandemia.
Una campaña de donaciones en línea para ayudar a los trabajadores de U Street ha recaudado más de 20.000 dólares, y Eastman logró obtener 120.000 dólares del Programa de Protección de Cheques de Pago del gobierno federal para pequeñas empresas. Pero para que le perdonen el préstamo, tiene que usar 90.000 dólares de los fondos para pagar a sus trabajadores.
El resto de los fondos se pueden usar para pagar el alquiler y otros gastos, pero apenas queda lo suficiente para cubrir los $21.000 de alquiler cada mes. Eastman no ha pagado la renta de abril o mayo y tampoco espera pagar la de junio. Recientemente le pidió a su casero un plan de pago.
El propietario del U Street Music Hall es Hanny Chan, dueño de JRC Standard Properties, una pequeña empresa de bienes raíces comerciales en Washington. A pesar de la pandemia, Chan todavía tiene que pagar la hipoteca, los impuestos, el seguro, los servicios públicos y la recogida de basura de la propiedad donde se encuentra el U Street Music Hall. Sus cuentas tampoco se han detenido.
Chan habló con su prestamista, Industrial Bank, sobre el alivio de la hipoteca, pero Chan encontró que los términos eran demasiado onerosos, según su abogado.
JRC, como propietario del music hall, “no ha recibido ningún alivio de la hipoteca de su prestamista. Después de que se declaró la emergencia de salud pública y se cerró el U Street Music Hall, éste retuvo el alquiler de abril y mayo sin solicitar ninguna ayuda para el alquiler”, dijo Ian Thomas, un abogado de Offit Kurman que representa al CCI. Dijo que el CCI ha pedido al U Street Music Hall información financiera más detallada, incluso sobre su préstamo PPP, pero los documentos no fueron proporcionados.
“No estamos pidiendo un alquiler gratuito. No estamos pidiendo una limosna. Sólo pedimos un plan de pago razonable porque toda nuestra industria ha sido destruida por esta crisis”, dijo Eastman. “Nuestros planes para el 2020 son para sobrevivir”.
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